Datos básicos…
📆 Año creación: 1969
Capitalización: 37 B$
🇺🇸 San Diego (California)
🖋️ Fundador/es: William y Joan Clark
📜 Historia
Los fundadores William y Joan Clark compraron su primer inmueble en California para alquilarla a la empresa Taco Bell en 1969 y desde entonces administran una diversa cartera de más de 13.100 propiedades comerciales en varios países. Es una empresa que se ha caracterizado siempre por estar muy bien gestionada.
En 1994, comienzan a cotizar en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) con el símbolo “O” y desde entonces han alcanzado muchos hitos importantes. Al adquirir bienes raíces de alta calidad arrendados a operadores líderes de la industria y al mismo tiempo mantener un balance conservador, han aumentado el valor de la empresa a más de $37 mil millones.
En 2021 en España, Carrefour vende 7 hipermercados al fondo Realty Income. La transacción se ha cerrado en 93 millones.
En 2024 anuncia un acuerdo con Decathlon, la importante cadena de ropa deportiva europea, para alquílarle naves en varios países.
Otros clientes que se alojan en sus edificios son empresas tales como Walgreens, Lowe´s o Vodafone, en total según su web son unos 1.300 clientes. A continuación se muestran los 20 primeros más importantes:
El sector más destacado con un 82% es el retail, seguido del industrial que supone un 13%.
La anécdota
💡 Es conocida en el mundo de los dividendos como la “la empresa del dividendo mensual”, tanto es así que tiene patentado este slogan.
Sus inmuebles se encuentran principalmente en EEUU y Canadá, aunque también tiene en Reino Unido, Italia, Irlanda y España.
📌 Empresa más conocida de su sector 🤓 y con el slogan patentado: “La empresa del dividendo mensual”
Es una empresa tipo REIT (Real Estate Investment Trust) que se dedica a la adquisición y gestión de propiedades comerciales. Con un historial sólido de dividendos crecientes, es un jugador destacado en el mundo inmobiliario.
Utiliza la deuda para financiar adquisiciones, desarrollos y mejoras de propiedades. Es una herramienta para invertir en oportunidades de crecimiento sin gastar su capital.
La empresa tiene una estrategia de inversión centrada en propiedades que generan ingresos de alquiler a largo plazo. Esto proporciona un flujo de ingresos estable que puede ayudar a manejar su deuda.
Tiene una política de gestión de riesgos que incluye mantener una cantidad adecuada de liquidez, diversificar sus fuentes de financiamiento y mantener una estructura de capital equilibrada
Dividendos
🤑 Dividendos crecientes
En 2023 es llega al 5,9%, con un payout es del 76%. En los últimos 10 años su aumento del dividendo supone un CAGR del 4%. A nuestro de modo de ver los aumentos son demasiados altos para sus números.
Lleva pagando dividendo durante 54 años consecutivos y aumentándolo durante los últimos 29 años.
📚 Resultados empresariales
Último reporte trimestral Q2 2024
Buen dato de AFFO (863 M$) que supone 1,03$/acción.
La deuda neta / EBIDTA se sitúa en un ratio 5,5x con unos vencimientos ni tan malos de 450 M al 4,75% de interés en 2029 y 800 M a 5,1% en 2034.
De los 771 M$ de caja por el beneficio de las actividades operativas (alquileres) hay que descontar el CAPEX (9,6M) y los dividendos (638M) con lo que queda un FCF de 206 M$.
La tasa de ocupación se mantiene muy alta en el 96,8%. Además han invertido en 155 nuevas propiedades:
Para el año 2024 esperan un AFFO final de entre 4,13-4,21
Resultados Q3 2023
Compra de Spirit Realty
Adquiere el REIT que tiene más de 2000 propiedades y baja 7%.
La operación implica que compra una empresa valorada en 4,3 B$ por 9,3 B$ pero no computará deuda ya que lo hace emitiendo acciones nuevas.
Han pagado 9,3 B$ que es el valor de sus activos (edificios). Tienen una deuda de 3,8 B$ que asumirá O y no está mal pagada (3,4% a fijo) ni mal calendario.
Proporción del merge -> 0,762 acciones de O por cada una de Spirit (141 mill acc.) → 107 mill nuevas + 620 que ya tiene = (15% emitidas)
Contribuirá al AFFO en un 2,5% unos 500M$ anuales. Ya tenía 2,5 B$ Realty Income.
Diversifican negocio ya que sus edificios son de más de tipo industrial (70% grandes) y los de O son de retails.
Reporte trimestral Q2 2023 y anual 2022 disponible ✅
Reporta ingresos totales de $1.02B, un salto del 26% comparado con el año pasado! Todo gracias al crecimiento de la cartera gracias a adquisiciones de inmuebles muy interesantes.
Los ingresos netos disponibles para los accionistas comunes fueron $195M vs. $223M (Q2 2022), los números no cuentan toda la historia. Factor clave: los intereses más altos.
Con una ocupación sólida del 99.0%, Realty Income muestra su dominio en el juego inmobiliario.
En el Q2, se invirtieron $3.1 B en 710 propiedades nuevas. ¡Eso es un 6.9% de rendimiento de efectivo inicial!
Pero, ojo al dato, la deuda total para Q2 2023 fue de $19.5B, 5.9 años promedio de madurez, tasa de interés 3.79%, el 92% de deuda a tasa fija.
📊 Indicadores Clave: El FFO Normalizado, una métrica crítica para los REITs, subió un 12.6% a $688M. El AFFO, una métrica de flujo de efectivo, creció un impresionante 15.1% a $672M. ¡Esto destaca la sólida salud financiera de Realty Income!
Balance
Su EBIT es del 40%. Cuenta con una deuda total de 20.8B$ y un cash de 254M$. Está muy capitalizada pues el 60% es PN. Esto va mucho en aumento ya que realiza muchos aumentos de capital a costa de sacar nuevas acciones. Esto realmente es malo pues diluye a los actuales accionistas.
<aside> ✅ Equilibrio y Liquidez: ¡La liquidez total es de 3.5B$ al 30 de junio 2023! Esto incluye efectivo y disponibilidad de líneas de crédito.
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📊 Cuenta de resultados
- FFOEl FFO es de 1,02$/acción.AFFO YoY 9% P/AFFO 13
- BPAEl FFO 1,02$/acción es de 1,42$/acción.
Las ventas y los beneficios vemos como suben bastante año a año. En 2022 se situaron en los 3,3B$ y 870M$ respectivamente. En menor medida lo hacen los gastos donde la principal partida son las depreciaciones de los inmuebles y los intereses de la deuda.
Ampliar Gráfico
🏆 Puntuaciones
Calidad: C
Dividendo: A
Deuda: C
Total: B
😢 Riesgos
La deuda, sobre todo, y la competencia son áreas a vigilar. Además, en contexto de tipos altos, en los REITs, los intereses influyen más negativamente en sus cuentas.
No me gusta que lance tantas nuevas emisiones de acciones (ya vamos por 611 mill. de acciones 😓) mediante ampliaciones de capital ya que diluye a los actuales accionistas.
Tampoco me gusta que siga aumentando tanto el dividendo anual ya que lo hace sin tener ese cash flow.
🧠 Conclusión final
Realty Income es un REIT muy conocido y querido en la comunidad, que muestra un crecimiento constante, una gestión más o menos eficiente y una estrategia de inversión sólida. Sin embargo todo podría torcerse si siguen los tipos de interés mucho tiempo altos y si sigue emitiendo continuamente nuevas acciones de forma tan descarada. Está claro que así funcionan los REITs, pero es posible que los inversores acaben cansándose.